借用他人名义购房如何维权

王先生近日向漂亮女人街小编求助：王先生曾经因为没有及时归还大学助学贷款而在银行留下了不良记录，虽然急着买房，可是无法顺利办理银行贷款。于是，2015年1月，王先生与自己的堂弟商量，想以堂弟的名义买一套房子并办理贷款，购房款及银行贷款都由王先生支付，房子归王先生所有。

借用他人名义购房如何维权

王先生的堂弟觉得这事儿对自己没坏处，又是亲戚相托，就一口答应了下来。2015年3月1日，在王先生及家人的陪同下，王先生的堂弟与房产开发商签订了购房协议，并于2015年4月10日办理了房屋产权手续及银行住房抵押贷款手续。随后，王先生就着手装修房子，除购房首付款外，还交了房屋交付后的物业费、燃气费、取暖费等，并一直偿还着银行贷款。

虽然一直住着房子，可房产证上是别人的名字，王先生心里还是不踏实。4月底，在王先生的要求下，堂弟与他签订了一份书面协议，再次明确了王先生对房屋的所有权。

然而，最近，堂弟因做生意赔了钱，便以房产证是自己的名字为由，想把房子抵押出去。王先生心里有点发慌，那么借用他人名义购房如何维权？

确权协议可对抗房产登记的效力

河南天基律师事务所律师说，王先生遇到的问题在生活中并不少见。对于此类案件，尽管房屋登记在他人名下，但是房屋的归属权应当以购房时双方当事人的真实意思为根据，综合房款支付，房屋交付、居住、使用情况来确定房屋归属。本案中，王先生借堂弟的名义购买房屋、登记房屋产权，购房款实际由王先生支付，房屋也由王先生实际使用，且双方签有房屋确权协议，所以房屋的所有权归王先生所有。

这名律师还说，虽然房产证上登记的是王先生的堂弟，可是房屋产权登记产生的是对社会公众的公示、公信力，目的是保护善意第三人的权利。房屋产权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人。在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以否定这种推定的效力。本案中，王先生和其表弟签订的确定房屋归王先生所有的协议是双方的真实意思表示，协议内容能够证明房屋真正的归属权，再加上房屋的首付款及银行贷款等各项费用都由王先生支付，并且王先生已实际占有、使用了该房屋，王先生可以这些证据为依据主张自己对房屋的所有权，所以用他人名义购房需留证据防风险。

该律师指出，根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，在进行房屋产权登记时，申请人应当向登记机关交验有效证件。房产登记管理部门在办理产权登记时，基本上只作形式审查，即仅仅审查申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给其产权证书。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”如果想主张房屋所有人和产权登记的不一致，真正的权利人必须拿出证据证明房屋是自己购买的，然后去申请变更登记。因此，现实中，借用他人名义购房就会产生一定的法律风险。

如果名义上的产权人主张自己对房屋的所有权，而房屋的实际所有人无法出示有力证据推翻对方的主张，就面临着失去房屋的风险;如果名义上的产权人私下出售房屋，第三人因基于对房产登记的信任而购买了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有权。

所以，在生活中，应该避免用他人名义购买房产。特殊情况下确有这种需要的，应尽量选择可靠的、守信的熟人、亲友，双方签订明确的协议，约定好房屋权属问题。房屋的实际所有人还要充分行使对房屋的处分权，如装修、居住房屋或将房屋出租给他人，并注意保留装修合同书、相关居住证明和出租协议等，还要保存好自己付款的证明，包括支付首付款及归还银行按揭的记录。在遭遇法律风险时，可以依据这些证据向法院主张变更房屋所有权，然后再凭生效判决书到房管部门办理变更登记。

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