隐瞒实情卖凶宅应承担法律责任吗

“凶宅”一般指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。对于“凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。那么，隐瞒实情卖凶宅应承担法律责任吗？

2013年，汤女士和胡先生达成了房屋买卖合同，约定汤女士花98万元购买胡先生的一所房子。合同中明确规定，卖方如存在隐瞒与该房屋买卖有 关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。而就在汤女士支付完首期款之后，却打听到，2011年该房层发 生过租客跳楼自杀事件。于是找到胡先生，由于协商未果，汤女士将胡先生告上法院。

经法院审理认为，卖方胡先生的隐瞒行为违背了公共秩序和善良风俗，违反的诚实信用原则。于是判决撤销房屋买卖合同，除了退换房款之外，还应赔偿汤女士损失5000元。

法律应该尊重善良的习俗。”忌住“凶宅”是我国民间传统，是社会上一种善良无害的风俗。所谓“凶宅”可能会导致买房人心理不安，足以影响买方的购 买决定。而从房屋交易的公平性及诚实信用原则出发，卖方应当负有“凶宅”信息等负面关联信息的披露义务，卖方若违反这一义务，买方理应获得权利救济。

因此在此案例中，卖方未妥善披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买方享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买方损失的，卖方应当承担损害赔偿责任。

那么“凶宅”如何判定呢？

对于“凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。按照一般理解，至少满足以下几个要件：

一、房屋内发生的死亡事实必须客观存在。如果只有捕风捉影的各类 传说，不能简单地认定为“凶宅”。

二、 发生的死亡事件非人为因素造成, 即俗称的“横死”。如由健康原因导致的病死或老死均属于正常死亡。

第三、由于特定事件的影响, 多数人不愿购买此房屋居住。

从以往案例来讲，产生纠纷的原因均因卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实。根据诚实信用原则，卖方理应将房屋曾发生过的事实告知买房，由买方作出选择。如卖方表示已经告知，应承担举证责任。

卖方可以明确说明这栋别墅是凶宅，愿意低价出售。可能会吸引一部分并不介意房屋的历史的购房者愿意低价购买。但注意，法律对撤销合同有实效的限制，当事人应当在知道或者应当知道撤销之日起一年内行使撤销权，逾期则不能在要求撤销合同。

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